北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 刘 静
摘 要 本文通过分析北京市集租房相关政策，确定集租房土地使用权价格的权能特征，从而明确相应的估价目的。在整理分析地价内涵的基础上，结合集体土地使用权价格评估的相关技术指引和政策，分析各评估方法的适用性，总结集租房土地使用权价格评估的技术路线，以期为其他省市参考。
一、北京市集租房政策背景
为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，通过释放土地政策红利，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，2017年8月原国土资源部、住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市作为第一批试点，可以突破原来法律政策规定，利用集体建设用地开展租赁住房建设。2019年1月11日，再增加福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个试点城市。
2017年10月31日，原北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（市规划国土〔2017〕376号）。文件详细规定了项目准入条件、项目选址、项目运营模式、项目审批程序等内容，为北京市集租房的建设运营指明了方向。
2018年12月14日，北京市规自委、北京市住建委发布了《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》（京规自发〔2018〕64号），明确农村集体经济组织可以土地使用权作价入股、联营的方式与国有企业合作，采用入股、联营模式的，集体经济组织持股比例在区政府督导下由双方协商确定；涉及申报主体变更的，区政府整合同意后，据此办理后续相关手续；入股、联营合同期限不得超过50年；项目经营权出租不得超过50年。
根据上述政策，北京市自2017年以来已经取得市政府用地批复的集体土地租赁住房项目主要涉及朝阳、海淀、顺义、丰台、昌平、大兴、通州等区。北京市在确定集体土地租赁住房项目地点方面，主要考虑要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城。
二、集租房土地使用权的权能特征
根据《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发〔2020〕16号）（以下简称“16号文”）及《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021），集体建设用地使用权价格是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格，无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。结合集租房建设的相关政策，集租房土地使用权价格应为集体经营性建设用地使用权价格。
根据《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（市规划国土〔2017〕376号），集体租赁住房项目主体主要为三类，一是以镇级集体经济组织为主体：集体租赁住房建设以镇级统筹为基本原则，以镇级集体经济组织为主体，统一办理相关立项、规划及用地等手续。有条件的村级集体经济组织，也可作为项目申报主体；二是与国有企业合作成立新企业为主体：集体经济组织以土地使用权入股与国有企业合作开发的，可以集体经济组织为项目申报主体，也可以成立的新企业为申报主体；三是集体经营性建设用地入市以土地竞得者为主体：农村集体经营性建设用地入市试点区域，也可在项目地块公开入市交易后，由土地竞得者进行开发建设，如北京市大兴区。可见，集租房土地使用权价格评估权能特征主要涉及作价出资（入股）和出让。
结合集租房项目实际实施情况，本文主要分析集体经营性建设用地使用权作价入股价格评估。作价出资及出让价格评估可参照作价入股价格评估。
三、估价目的及地价内涵
（一）估价目的
根据上文的分析，设定集租房项目涉及的集体土地使用权权能特征为作价出资（入股），故估价目的可表述为：某村经济合作社拟以土地使用权作价入股，受委托估价方委托，评估上述土地使用权在估价期日的市场价格，为委托估价方提供价格参考依据。
（二）地价内涵
1.价格类型。根据“16号文”，集体土地使用权价格的市场特征分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。结合估价目的，价格类型基础应为市场价格。
2.土地用途。根据《土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。经过对北京市集租房项目的调研，集租房项目集体土地权利类型为集体建设用地使用权，规划用途多为F81绿隔产业用地（建设集体租赁住房）。
3.土地开发程度及容积率。开发程度按实际开发程度和规划开发程度设定，容积率按规划批准条件设定。
4.土地使用权年期。根据《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》（京规自发（2018）64号），明确入股、联营合同期限不得超过50年；根据“16号文”，集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期；根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。北京市集租房项目实践中，土地使用权年期40年、50年、70年三种情况均有。因此，可以理解为集体经营性建设用地使用权年期可以按照同类用途的国有建设用地法定最高年期并结合项目实际情况设定。
综上，集体经营性建设用地使用权作价入股价格评估的地价内涵为：设定土地用途为规划用途F81绿隔产业用地（建设集体租赁住房）、设定土地开发程度及容积率为规划开发程度和容积率、在估价期日一定土地使用权年期条件下的市场价格。
四、估价方法分析
根据“16号文”及《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201-2021），参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），集体经营性建设用地使用权作价入股价格的评估方法包括五种，分别为：收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法及公示地价系数修正法。各评估方法的适用性分析如下：
（一）收益还原法
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
估价对象为集体经营性建设用地，用于建设集体租赁住房，通过调查发现北京市与估价对象土地利用条件类似的纯土地租金收益的实例匮乏，故收益还原法不适用。
若其他省市在与估价对象同一供需圈有充足的此类土地出租案例，可结合估价对象实际情况综合判断是否可采用此方法。
（二）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
集租房土地使用权价格评估权能特征主要涉及作价出资（入股）和出让。因采用集体土地作价出资（入股）方式建设集租房项目的土地使用权价格为非公开价格，即在公开渠道无法获取，且作价出资（入股）和出让价格均为公开市场价格，笔者认为若采用集体出让土地使用权建设集租房的市场成交案例充足，可根据实际情况选取市场比较法进行评估。
（三）剩余法
剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
利用集体土地建设租赁住房，开发完成后不动产总价可以通过租金收益采用收益法求取，且采用剩余法评估中所需的数据资料和参数都是可以获取和确定的，故符合剩余法使用范围。
（四）成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地，或者土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。估价对象土地用途设定为绿隔产业用地（建设集体租赁住房），若周边土地交易案例较少，在同类区域内可以收集土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润及土地增值等资料，进而求取估价对象集体建设用地使用权价格，故可以采用成本逼近法进行评估。
（五）公示地价系数修正法
根据“16号文”，在制定并发布了集体公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估，不得采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体建设用地价格。北京市暂未制定集体公示地价，故不适用公示地价系数修正法。
综上，结合北京市地价评估工作实际开展情况，笔者认为集体经营性建设用地使用权作价入股价格评估方法可首选剩余法，根据实际情况选择成本逼近法及市场比较法，慎选收益还原法及公示地价系数修正法。同时，在方法应用过程中，应结合“16号文”合理分析确定各项参数。
五、结论
大力发展集体土地租赁住房，是坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，是实现多主体供给、多渠道保障的重要方式，也是落实北京城市总体规划的具体体现，有利于推进房地产市场供给侧结构性改革，加快建立购租并举的住房制度体系。
综上，笔者认为在集体土地开发利用及集体土地价格评估的政策越来越明晰丰富，在不断总结集租房土地使用权价格评估实践经验的基础上，北京市集租房市场将稳步发展，对盘活低效集体建设用地发挥积极作用，有助于促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
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