北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司
邓峰
伴随着土地有偿使用制度改革，在城镇化建设的大潮下，土地估价服务应运而生，为建设社会主义市场经济发挥出重要的作用。中估协的成立，也标志着土地估价行业的诞生。我们这一代估价师，见证和参与着整个行业的发展，甚至可以说个人成长和行业相伴相生的，因此对行业充满了感情，我也愿意将我的感受和感悟与业内分享。
一、创业轶事
我幸运赶上了这个日新月异的时代。1988年我考入了中国人民大学土地管理专业。可以说，作为土地管理专业的“黄埔军校”，人大土管专业为土地管理及房地产管理行业培养出一批批多层次、多类型的复合型人才。为了更好地开展产学研一体化的教学工作，系里经人民大学批准，于1993年创办了“中国人民大学地产评估事务所”，这也属于首开先河了。
1992年硕士研究生师从林增杰和严星教授后，除了完成基本学业之外，较多的参与了各城市的土地分等定级及基准地价的课题研究工作。其中感触最深的是我主持的《柳州市土地分等定级和基准地价研究》，首先，在当时的条件下选用在AUTOCAD上绘制500m×500m城市网格，工作量极大，每一项影响分值需要在IBM286的机器上跑一整个晚上才能出结果；其次，柳州市因为柳江的原因，主城区对鱼峰区的因素影响需要通过柳江1、2、3桥进行传达，打破了通常直线衰减的惯例，因此需要通过编程，选择最佳路线，以模拟实际生活状态下的各因素影响。恰恰是这些工作，让我意识到土地估价，乃至土地管理，GIS是根本，信息化、数据化是必不可少的工具。
那个年代，课题经费少的可怜，有时候心里有所不平。但我记得导师林增杰说过“参与这项工作，你可能获得的经济报酬不多，但你实现的社会价值和人生价值一定是有所值的。如果有一天你从事估价业务，肯定会像澳洲的估价师一样能拿到20万元-30万元的年薪”。现在回想起来，之所以我走上评估之路，导师已经为我做好了职业规划，感谢林老师！
1995年研究生毕业后，我顺理成章地进入了北京市房地产交易所承担了评估部的岗位职责，交易所也因为估价师的加入获得了北京市首批估价机构的资质证书。那时，估价报告比较简单，因为单位性质的原因最接近于交易数据，所以委托方也更看重的是估价结果。
然而一次和港资单位的合作提升了我的认知，他们拿出了香港测量行的估价报告格式希望我们能够参考，我才意识到一份好的报告，结果固然是重要的组成部分，但市场分析、政策研究、法律风险、经济行为的可行性才是委托方实现经济目的的必要条件。真正的评估，就是应该为委托方做好参谋。
也许是较早地接触市场的缘故，2000年为响应国土资源部和住建部关于估价机构脱钩改制的文件精神，我带领交易所评估部的同事们毅然成立了北京龙泰房地产评估有限公司。虽然有所不舍，但我们清醒地认识到，在体制内只能依靠政府的业务渠道开展业务，一旦踏入市场，我们必将乘着时代的风帆，开创更为广阔的空间；我们同时也确定了自己的目标，就是要围绕不动产项目的全过程开展评估咨询业务，估值只是其中的一个环节。事实也证明了，改制后的第一个大单，实际上是对一个重大项目的成本测算和可行性分析。
行业和机构的良性发展，业务肯定是第一位的，但执业道德和行为准则的强化也是不可缺少的。2005年RICS来到中国大陆，中估协的领导慧眼识珠，联合RICS开展行业精英培训。我记得第一课就是“道德”的定义，“尽最大能力确保客户利益被关注，但是广泛的公众利益也要被认知和尊重”，恰当地表达了服务意识与社会良知的平衡关系。包括公平竞争、利益冲突、社会责任、独立公正、胜任能力等道德标准，都对我们开展估价业务提供了很好的行为指导。在不断总结行业经验，升华提炼下，中估协出台了《土地估价行业评估执业行为准则》和《土地估价行业职业道德准则》，更是树立了整个行业的行为标杆。
随着业务不断拓展，公司法人治理结构也面临着重大变革。2015年，我们勇敢地走出了业内重组的关键一步，北京华源国际房地产土地资产评估有限公司与北京龙泰房地产评估有限公司合并成立了北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司，搭建了评估、顾问和规划平台，创新性地采用事业部合伙人制度，开展不动产项目全过程综合服务，既解决公司传承问题，也为年轻有为的估价师实现梦想提供了良好的平台支撑。几年的磨合，可以说制度建设逐渐稳定有效，也为公司的砥砺前行奠定了坚实的基础。
二、不动产估价行业面临的困局
（一）不动产估价行业进入的门槛较低，市场竞争激烈，形成了估价行业的一些潜规则
传统的不动产估价行业本身缺乏技术壁垒。虽然经过行业协会30年的不懈努力，估价法规不断健全，估价程序逐步完善，估价标准和规范日趋严密。但对于传统不动产估价业务而言，所采用的估价方法仍然是基本估价方法，技术含量并不高，尤其一些常规估价业务，估价报告仅仅是在模板上的翻新，估价工作也仅仅是“熟练工种”。尤其在当前整体市场萎缩的情况下，许多估价机构为了能够占领市场，抢夺业务，采取价格战、回扣战等不正当竞争手段，对客户需求也曲意迎合，对估价行业和估价市场造成了严重损害。
（二）传统的不动产估价产品对行政许可事项依赖度高，产品内容单一，附加值较低
传统的不动产估价开展的鉴证类估价，大部分都依赖于政府行政许可或者商业活动中法律法规的要求开展。因此，客户更关注的是估价报告的实用性，而并非估价报告中的具体内容；估价机构也降低了服务标准，以单调乏味的估价报告应付委托方，还可以节省开销。从而形成了恶性循环，估价机构很难在业内建立起自己的专业形象，估价报告的公信力也大打折扣。
（三）不动产估价行业整体的信息化程度较低，缺乏先进的项目管理体系，估价技术手段落后，估价产品的可信度不高
许多不动产估价机构的估价业务仍然采用手工或半手工的操作方式，缺乏内部管理或者项目管理的OA系统，没有基础数据的积累，评估案例只能通过网络查找，更不要说采取数理统计等先进的技术手段对估价影响因素进行分析判断了。这样做出来的估价报告，在信息公开透明的互联网时代，估值专业性和准确性就难以取信于客户了。
（四）不动产估价行业高素质人才稀缺，直接影响估价的服务质量，也影响到估价行业的创新和研发能力，制约着整个行业的发展
估价行业属于知识密集型的行业，高素质的人才储备是行业发展的关键。然而由于传统的不动产估价业务市场竞争激烈，专业公信力弱，加之行业薪酬水平缺乏吸引力，因此很难留住高素质的复合人才。
什么是未来的不动产估价行业的人才？我认为需要符合3个条件。一是要具备专业能力和专业服务意识。要能够站在客户的角度满足客户的需求。估价产品的价值不仅仅在于估值的结果，更在于对于影响价值的因素分析，使客户能够对自己的经济行为作出预测和判断。从这个角度说来说，我更愿意使用“评估”这个概念，而不是“估价”这个概念。
二是要具有多元化的知识结构，具有解决项目关键问题的综合能力。我们知道，不动产评估实际上需要对房地产市场以及房地产产品具有很深的理解，需要掌握法律、经济、规划、工程等多学科知识，这样才能发现问题的关键，根据实际经验找出解决问题的方法。
三是要拥有把握时代脉搏，体察市场先机的能力。随着时代的发展，不动产评估已经不能局限于估值这个领域，必须向着综合顾问咨询的方向发展，那么客户在哪里？市场需要什么样的服务？这就是高素质人才的作用所在。
三、不动产评估行业的发展趋势
（一）关注客户需求，深化不动产估价的服务内涵
1.充分利用互联网技术，实现估价服务自动化
自动化评估主要包括两方面：一是指业务流程的自动化管理，本质上就是基于网络的OA系统，将评估委托、业务分派、现场查勘、报告撰写、报告审核、行政盖章、报告存档以及财务管理、客户回馈、数据上传等全流程多项功能实现线上和线下的结合，做到流程、数据、业务管理三位一体化。二是指自动化评估系统。建立不同估价类型的自动化评估模型，从海量数据库中选择和利用相匹配的数据，通过传统的估价方法或者先进的批量评估技术，可实现询价、下单、提交电子报告的在线评估服务，成为客户身边实时在线的专家顾问。
评估自动化实质上是估价机构对客户服务方式的升级和转变，不仅提高了估价的效率，而且可以让估价人员在过程中有更多的精力去研究分析估价对象，从而提高了估价服务的质量。
2.构建大数据平台，运用先进的数理统计分析技术，实现估价服务精确化和智能化
传统的四大估价方法，其对参数的选择都遵循的是客观市场价格，而客观市场价格通常又是依靠简单的案例比较确定。因此，估价结果带有很强的主观性。
在大数据时代，由于数据的巨大丰富，已经抛弃了单样本或者抽样样本的分析手段，而是采取了全样本分析的方式，通过数理统计模型，对影响估价对象的因素进行全面的分析判断，使得估价结果更加精确，同时寻找出估价结果背后的规律性。
近期，AI技术成为了热点话题。不动产估价也必将面临AI技术的创新性革命。一是评估技术调整（从评估方法变成了算法模型），一是评估成果精细（从静态估值变成了交互式深化），一是评估效率飞跃（从一定数量的人工团队变成了估价师带领的AI辅助系统）。
从这个角度来说，AI评估减少了繁冗低效的人工劳动，对估价师的专业水准却要求更高了，因为估价师需要通过政策、规范、专业技能不断训练AI，不断提升AI的辅助能力。
3.深入发掘满足客户实际需求的估价类型，实现估价服务的精细化和综合化
随着市场经济的不断发展，各种经济行为越来越丰富，也必然会产生形形色色的估价需求。因此，在优化鉴证类估价产品服务内涵的基础上，深入挖掘商业性或咨询性估价业务类型，将成为体现不动产评估机构专业能力和服务精神的重要体现。
(二）基于GIS的多样化的不动产数据，将是未来不动产估价行业发展的专业基石
我们知道，不动产最重要的特性就是区位性。无论是需要评估分析的对象，还是影响评估对象价值的各种商业设施、公共设施、基础设施等的布局，甚至包括区域人口密度、竞争性物业的分布以及城市规划的发展，这些重要的空间属性，都与地理信息有着密切的关系。
GIS（地理信息系统）的核心技术就在于强大的空间数据、属性数据处理能力以及可视化功能，已经成为时代的必然需求。
尤其“数字城市”的概念推出后，包括目前的“数据资产”的评价入表，各级政府都加大了城市信息化的力度，包括对空间信息的采集和利用；加之移动互联技术的迅猛发展，使得掌上地图简便易行。这些改变都为评估行业和机构建立基于GIS基础的不动产评估系统提供的技术基石。
（三）拓展创新性估值业务及综合性咨询服务，是不动产估价行业升级转型的必由之路
当前我们已经踏上新时代新征程之路，高质量发展将成为我们的贯彻始终的目标和任务，简而言之，就是要在保持经济持续增长的同时，注重经济、社会、环境等方面的协调发展和可持续发展。从这个角度来说，推动自然资源要素的市场化配置，尤其是在建设全国统一大市场的背景下充分挖掘自然资源包括山水林田湖草沙的经济价值和生态价值，将成为继土地有偿使用制度改革以来的又一项重要的持续性工作。具体到估价来说，土地估价的业务方向将从城镇土地走向城乡土地，估值的类型也从传统的估价向自然资源清查、自然资源资产分等定级、自然资源资产价格整体评估、生态产品价值实现等多方向拓展。
当然，作为房地产增量时代向存量时代的转变，城市更新也是创新性估值的另一个主战场。基于保障民生的三大设施包括公租、保租、集租、配售型产权等保障性住房、平急两用设施、城中村改造项目的估价业务不断加强；基于土地立体空间利用、土地用途兼容和建筑功能复合、不动产历史文化价值、数字资产价值评估等新的业务点需要不断探索和实施。
同时不动产的全过程跟踪管理也提到了政府行政管理的目标考核中，对不动产估价行业来说，既是机遇也是挑战，需要有着综合性顾问咨询的服务能力。包括国土空间规划、土地资源整理、项目投资分析、项目管理、项目策划和物业管理等全链条的服务。
（四）积极探索专业合伙人制度，使其成为完善人才培养体系，优化公司治理结构的重要路径
不动产评估行业属于“人和”组织，高素质的复合人才是行业发展的战略资源，也是机构拥有的核心竞争力。为了培养人才，留住人才，提升估价师在行业中的地位，规划估价师的职业路径，各个行业协会都采取了一定的措施。比如，资产评估行业构建了资深会员、金牌会员、专业新锐人才、分层次分专业估价师等人才培养体系；土地估价和房地产评估行业也有资深会员、估价总监等职称，落实到机构，又划分了技术总监、高级估价师等，通过对估价人员的专业能力进行绩效考核，实现薪酬分配和晋升激励机制。
然而对于伴随机构成长的高级人才，以及行业内急缺的复合型咨询顾问人才，仅仅靠薪酬激励已经很难让他们对机构产生完全的归属感，如何把他们吸收到公司的核心层面，既满足其事业心，又满足其认同感，就需要对公司治理结构进行认真反思。
当前不动产估价行业的组织形式主要有两种：有限责任公司和合伙制。有限责任公司的决策机制不适应不动产评估行业的“人合”特性，也不利于把握质量控制。与“合伙制”相比，“有限责任制”以股东出资额为限承担执业责任，淡化了股东的风险约束和赔偿责任；然而，“合伙制”虽然加强了合伙人的风险责任，然而往往过多重视自我的利益得失，容易忽略公共平台的建设和管理。
因此，如果能够将两者的优势结合起来，对于推动公司运营的良性发展必然会起到积极的作用。
事业部合伙人制度通常认为在事业部中管理合伙人、专业合伙人和市场合伙人承担着不同的职责。其中专业合伙人凭借专业能力承揽业务，带领团队提供解决方案，同时分享项目收入分成及企业利润。我认为，项目收入分成应当属于专业合伙人作为经营者的薪酬体系，企业利润则是属于专业合伙人作为权益方的利润分配。
采用专业合伙人概念，有效地打破了内部人才晋升的瓶颈。当高级人才具备了专业合伙人的能力，他就连同专业合伙人团队一起与企业共谋发展；同时，不动产综合咨询顾问业务都需要更多志同道合的高素质复合人才，采用专业合伙人概念，同样能够能够整合资源，吸引外部人才加盟。
估价生涯30余年，作为行业的参与者和受益者，衷心祝愿行业同仁同心协力，在中估协的引领下，走向更加辉煌的新时代。
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